據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有80家地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開(kāi)信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。截至2017年6月底，全國(guó)共有8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資29個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃投資678.2億元，部分養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)。

連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪了泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泰康保險(xiǎn)”）旗下泰康之家·申園項(xiàng)目和中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)太平”）旗下梧桐人家項(xiàng)目了解到，項(xiàng)目根據(jù)不同的房型具有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此外，項(xiàng)目還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式進(jìn)行入住。

險(xiǎn)資企業(yè)積極搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背后如何獲取可以持續(xù)的盈利模式？泰康人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，養(yǎng)老社區(qū)投資周期和保險(xiǎn)資金屬性匹配，泰康通過(guò)打造高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)供給，為客戶(hù)和社會(huì)提供健康財(cái)富綜合解決方案，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定適度的回報(bào)。新華人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前公司相關(guān)項(xiàng)目尚不成熟，等下半年比較成熟的時(shí)候再接受采訪。而太平養(yǎng)老、中國(guó)人壽方面未給予回應(yīng)。

扎堆布局

養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大紅利對(duì)險(xiǎn)資企業(yè)具有天然的吸引力。

根據(jù)長(zhǎng)江證券研報(bào)，近十年以來(lái)，上市險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的不在少數(shù)，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、泰康保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)和中國(guó)太平均有大手筆投入。在這其中，多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪中提及，保險(xiǎn)公司開(kāi)辦養(yǎng)老社區(qū)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)悉，中國(guó)人壽目前在三亞海棠灣、蘇州陽(yáng)澄湖、杭州西湖、天津空港、北京的大興等建有養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

新華保險(xiǎn)在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局主要有四條線：一是布局在海南和北京延慶的養(yǎng)老社區(qū)；二是與愛(ài)康國(guó)賓聯(lián)合投資的健康管理公司；三是股權(quán)投資的位于南京的康復(fù)醫(yī)院；四是在北京六里橋的蓮花池高端養(yǎng)老院。

而另?yè)?jù)了解，泰康醫(yī)養(yǎng)融合養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)完成全國(guó)15個(gè)城市的布局，其中北京、上海、廣州、成都4個(gè)城市的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，目前已入住近2700位老人。

5月14日，在位于上海市松江區(qū)廣軒路298號(hào)的泰康之家·申園，記者了解到，該社區(qū)共有1000戶(hù)左右，目前住了800多人。值得注意的是，當(dāng)記者要求看一下戶(hù)型時(shí)，上述銷(xiāo)售表示必須帶老人過(guò)來(lái)才能免費(fèi)看房，“不帶老人要交400元‘看房費(fèi)’”。

而在位于上海市浦東新區(qū)忘憂(yōu)路133號(hào)的中國(guó)太平上海項(xiàng)目梧桐人家項(xiàng)目，記者發(fā)現(xiàn)該養(yǎng)老社區(qū)的樓房基本已經(jīng)建好，但是遮雨長(zhǎng)廊還沒(méi)建好。銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目年底會(huì)交房。據(jù)介紹，社區(qū)目前在售房源有三棟，上述銷(xiāo)售人員表示，年底大概會(huì)有兩三百人入住進(jìn)來(lái)。

“險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)，主要還是發(fā)揮其資金和客戶(hù)資源的優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)是險(xiǎn)資優(yōu)于其他企業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)，同時(shí)險(xiǎn)資可以充分利用金融的優(yōu)勢(shì)，有更多的發(fā)展空間，在國(guó)外，保險(xiǎn)和養(yǎng)老的融合發(fā)展，是推動(dòng)養(yǎng)老發(fā)展的重要力量。”中國(guó)林業(yè)與環(huán)境促進(jìn)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、中健聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)蔣洪衛(wèi)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

拾而諾（上海）養(yǎng)老服務(wù)有限公司總經(jīng)理萬(wàn)承銳直言，險(xiǎn)資企業(yè)布局養(yǎng)老是必然，保險(xiǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老的需求有天然的關(guān)聯(lián)。在同一個(gè)體系中，能提供落地的養(yǎng)老空間及服務(wù)對(duì)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售會(huì)有極大的促進(jìn)作用。當(dāng)然，自身基因的不同也決定了各家企業(yè)有不同的進(jìn)入方法，對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，布局養(yǎng)老地產(chǎn)有天然的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)企業(yè)自身的要求也很高，企業(yè)內(nèi)部資源是否能很好地匹配，對(duì)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能力等都是險(xiǎn)資需提升的關(guān)鍵點(diǎn)。

捆綁銷(xiāo)售？

搶灘入局的背后，險(xiǎn)資企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中自帶的金融屬性和對(duì)其“地產(chǎn)大于養(yǎng)老”的爭(zhēng)議始終如影隨形。

在梧桐人家，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，入住有兩種方式。第一種是會(huì)員制，根據(jù)不同面積的戶(hù)型收費(fèi)在150萬(wàn)到400萬(wàn)元不等。除此之外，每個(gè)月還要交6500元到11600元的服務(wù)費(fèi)。另一種方式是買(mǎi)保險(xiǎn)入住。顧客購(gòu)買(mǎi)200萬(wàn)元保險(xiǎn)產(chǎn)品即可入住，不過(guò)，與會(huì)員制用戶(hù)相比，保險(xiǎn)入住客戶(hù)沒(méi)有優(yōu)先選房權(quán)，“買(mǎi)保險(xiǎn)入住相當(dāng)于租房子，除了交房租外，還要交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等?！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員稱(chēng)。

此外，上述銷(xiāo)售人員同時(shí)表示，會(huì)員制下可以進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)氨热?/span>200萬(wàn)元買(mǎi)的會(huì)員，后期增值到300萬(wàn)元，這個(gè)房子就可以賣(mài)掉。此外，因?yàn)闀?huì)員制買(mǎi)的是房子50年的使用權(quán)，這期間可以由子女繼承?！睋?jù)其介紹，目前，該社區(qū)在售房源有三棟，“年底大概會(huì)有兩三百人入住進(jìn)來(lái)”。

而在泰康之家·申園，記者了解到，入住該社區(qū)共有兩種方式。第一種是押金制，押金包括入門(mén)費(fèi)和樂(lè)康財(cái)富卡，共有四套房型，四種戶(hù)型對(duì)應(yīng)的樂(lè)康財(cái)富卡價(jià)格分別為110萬(wàn)元/戶(hù)、160萬(wàn)元/戶(hù)、210萬(wàn)元/戶(hù)和300萬(wàn)元/戶(hù)。此外，無(wú)論是哪種房型，均需要交納20萬(wàn)元的入門(mén)費(fèi)和不同等級(jí)的月費(fèi)，月費(fèi)根據(jù)戶(hù)型的不同為6386元/戶(hù)～20622元/戶(hù)不等，工作人員介紹稱(chēng)，月費(fèi)相當(dāng)于租賃費(fèi)。

在退出機(jī)制方面，入門(mén)費(fèi)的退還分為3個(gè)月內(nèi)全額退還，3個(gè)月～1年退還85%，1年～2年退還90%，2年～3年退還95%，3年以上全額退還；樂(lè)康財(cái)富卡退費(fèi)分為3個(gè)月內(nèi)全額退還，3個(gè)月～1年退還92%，1年～2年退還95%，2年～3年退還97%，3年以上全額退還。

另一種方式則是買(mǎi)保險(xiǎn)入住，保險(xiǎn)金額為300萬(wàn)元，但是月費(fèi)要比押金制高，拿戶(hù)型一居室來(lái)說(shuō)，押金制1人月費(fèi)是6386元/月，2人是9086元/月，而保險(xiǎn)制1人月費(fèi)則是11227元/月，2人月費(fèi)為13927元/月。

“泰康為客戶(hù)提供兩種入住養(yǎng)老社區(qū)的方式，而非“捆綁，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)“幸福有約”等年金保險(xiǎn)產(chǎn)品后，獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)和優(yōu)先入住權(quán)，未來(lái)的年金收益既可以領(lǐng)取，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，用于支付月費(fèi)，保險(xiǎn)產(chǎn)品實(shí)際上是為了客戶(hù)為未來(lái)養(yǎng)老生活進(jìn)行提前規(guī)劃與安排?！碧┛等藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

“目前撇去醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的問(wèn)題不談，商業(yè)養(yǎng)老模式依然面臨三個(gè)問(wèn)題：無(wú)有效的客戶(hù)導(dǎo)入方式；無(wú)專(zhuān)業(yè)的第三方運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；無(wú)成熟的定價(jià)模式。而這三個(gè)問(wèn)題中最核心的是客戶(hù)導(dǎo)入問(wèn)題。”長(zhǎng)江證券此前一份研報(bào)指出，所謂客戶(hù)導(dǎo)入是指吸引客戶(hù)提高入住率，認(rèn)為后移服務(wù)以護(hù)理口碑來(lái)塑造核心影響力是提高入住率的本質(zhì)方式，但是護(hù)理口碑培育太慢，而老年人的接受能力、經(jīng)濟(jì)不確定性較強(qiáng)，也導(dǎo)致所有社區(qū)需要首先解決入住率問(wèn)題。

盈利困境

長(zhǎng)江證券在上述研究報(bào)告中分析指出，當(dāng)前布局恰逢其時(shí)，但是要盈利，大概還在5年之后；相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)的培育更加重要；相較于過(guò)于前端開(kāi)發(fā)“度假式”養(yǎng)老和“獨(dú)立生活”養(yǎng)老，“長(zhǎng)期看護(hù)”和“專(zhuān)業(yè)照護(hù)”是切入養(yǎng)老市場(chǎng)的更好端口，照護(hù)做出口碑，入住養(yǎng)老社區(qū)，選擇活力型、獨(dú)立型或者支持型社區(qū)都是順理成章的事情。醫(yī)療護(hù)理興，則養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)興。

據(jù)泰康之家工作人員介紹，泰康之家·申園服務(wù)包括水電、保潔、24小時(shí)生活管家、班車(chē)、娛樂(lè)會(huì)所、老年大學(xué)等，這些服務(wù)都包含在月費(fèi)中，月費(fèi)是根據(jù)戶(hù)型的不同為6386元/戶(hù)~20622元/戶(hù)不等，此外，該社區(qū)還配有一家二級(jí)醫(yī)院，收費(fèi)為16000元/月~24000元/月。

對(duì)于盈利模式相關(guān)問(wèn)題，泰康相關(guān)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)本報(bào)記者采訪中表示，泰康將虛擬的保險(xiǎn)與養(yǎng)老實(shí)體服務(wù)對(duì)接，開(kāi)創(chuàng)了嶄新的商業(yè)模式。泰康養(yǎng)老社區(qū)通過(guò)CCRC（持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)）養(yǎng)老模式，為老年人提供獨(dú)立、協(xié)助、專(zhuān)護(hù)一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)投資周期和保險(xiǎn)資金屬性匹配，泰康通過(guò)打造高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)供給，為客戶(hù)和社會(huì)提供健康財(cái)富綜合解決方案，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定適度的回報(bào)。

而在梧桐人家記者了解到，社區(qū)有主會(huì)所和14個(gè)小會(huì)所，主會(huì)所提供餐飲、游泳、SPA、健身、老年大學(xué)等，小會(huì)所在每棟樓的一樓，提供棋牌室、小型運(yùn)動(dòng)室、醫(yī)療門(mén)診室等，這些都包含在服務(wù)費(fèi)中，每個(gè)月的服務(wù)費(fèi)在6500元到11600元不等，此外，該社區(qū)還提供二級(jí)護(hù)理院，大概三百個(gè)床位，護(hù)理費(fèi)用大概10000元/月左右。

另?yè)?jù)新華保險(xiǎn)官網(wǎng)，新華蓮花池尊享公寓是集科學(xué)養(yǎng)老、專(zhuān)業(yè)護(hù)理、立體醫(yī)療、七彩生活、營(yíng)養(yǎng)膳食為一體的高端介助介護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而新華家園大型養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)建成后可為入住老年人提供相關(guān)的餐飲、休閑娛樂(lè)、護(hù)理等服務(wù)。

蔣洪衛(wèi)直言，養(yǎng)老項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)周期會(huì)更長(zhǎng)，盈利能力也較弱，但這是個(gè)長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)，做好了會(huì)持續(xù)帶來(lái)收益。目前有些專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目，已經(jīng)逐漸找到了盈利方式，慢慢地能夠進(jìn)入良性發(fā)展。說(shuō)到養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的盈利，蔣洪衛(wèi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是地產(chǎn)，會(huì)受地產(chǎn)行情的影響，“目前多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)還是以普通社區(qū)加配套養(yǎng)老服務(wù)的形式來(lái)做的，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點(diǎn)當(dāng)然還是賣(mài)房”。

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