老陳剛退休，他一天的日程表，忙得幾乎和年輕人沒(méi)什么區(qū)別。

上午9點(diǎn)-10點(diǎn)半在一樓放映區(qū)觀看電影《羅曼蒂克消亡史》；11點(diǎn)半前往二樓中餐廳吃午飯；下午1點(diǎn)參加合唱團(tuán)培訓(xùn)；4點(diǎn)在咖啡廳接待老友；晚上7點(diǎn)圖書館看書。

在復(fù)星康養(yǎng)集團(tuán)副總裁兼運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理陳煜宇看來(lái)，老陳的一天就是目前國(guó)內(nèi)中高端養(yǎng)老社區(qū)中老人們典型的生活。如今的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正在成為一個(gè)綜合體，除了解決老人生理上的需求，精神上的需求也被逐步正視。

但與此同時(shí)，陳煜宇認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)難度正在逐步加大。

萬(wàn)億市場(chǎng)空間

沒(méi)有人否認(rèn)養(yǎng)老這一市場(chǎng)中存在的機(jī)遇。

4月16日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）。意見(jiàn)要求，深化養(yǎng)老服務(wù)改革，拓展養(yǎng)老服務(wù)投融資渠道，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2017年底，中國(guó)60歲及以上老年人口超過(guò)2.4億，占總?cè)丝诘?/span>17.3%。其中65歲及以上老年人口1.6億，同比增長(zhǎng)5.5%，占總?cè)丝?/span>11.4%。而隨著老齡人口增速持續(xù)不斷提升，預(yù)計(jì)2030年老齡人口占比將達(dá)25%，接近3.5-4億老年人。

目前，中國(guó)養(yǎng)老體系主要有三種基本模式，一種是居家養(yǎng)老，是以家庭成員作為養(yǎng)老支撐主體，與中國(guó)傳統(tǒng)思想“養(yǎng)兒防老”相契合，廣大農(nóng)村人口以居家養(yǎng)老模式為主，占整體養(yǎng)老比例90%；一種是社區(qū)養(yǎng)老，是依賴政府、家庭成員、社會(huì)力量為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，占整體養(yǎng)老比例7%；一種是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，例如養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓（養(yǎng)老地產(chǎn)）等，是以社會(huì)保障制度為根本，由復(fù)合型機(jī)構(gòu)組件來(lái)提供養(yǎng)老資源的一種養(yǎng)老模式，占整體養(yǎng)老比例的3%。

資料來(lái)源：世界銀行2018年中國(guó)養(yǎng)老報(bào)告即便以居家養(yǎng)老為主流，缺口依然存在。根據(jù)國(guó)際規(guī)律，每千人養(yǎng)老床位50計(jì)算，中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老床位需求為1110萬(wàn)，占老年人口總數(shù)5%。根據(jù)民政部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，截至2018年末，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位共746.4萬(wàn)張，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)共392.8萬(wàn)張；社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)353.6萬(wàn)張。照此口徑計(jì)算，缺口超過(guò)360萬(wàn)張。

存在缺口就意味著市場(chǎng)巨大。

依據(jù)艾瑞咨詢預(yù)計(jì)，2019年養(yǎng)老行業(yè)規(guī)模達(dá)4.4萬(wàn)億，2023年規(guī)模將達(dá)13萬(wàn)億，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)30%。按照目前60歲以上老人2.4億計(jì)算，假設(shè)所有老人基礎(chǔ)消費(fèi)500元/月，醫(yī)療服務(wù)費(fèi)500元/月，失能失智老人占比達(dá)20%，護(hù)理費(fèi)用1500元/月，則靜態(tài)養(yǎng)老市場(chǎng)空間近4萬(wàn)億，加上重病費(fèi)用、居住費(fèi)用、休閑娛樂(lè)等，市場(chǎng)空間約在4.5萬(wàn)億左右。

這些消費(fèi)都是保守估計(jì)，并未算上中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的消費(fèi)。

居家養(yǎng)老以及社區(qū)養(yǎng)老主要都是公辦為主，市場(chǎng)化程度較弱。雖然已經(jīng)有很多公司開(kāi)始介入社區(qū)養(yǎng)老，但總體而言無(wú)論是營(yíng)業(yè)模式還是盈利模式，都仍在探索中。

中端以及中高端養(yǎng)老的商業(yè)化進(jìn)程，自2010年后有所發(fā)展。在這之中，離不開(kāi)三類企業(yè)的推動(dòng)：保險(xiǎn)、地產(chǎn)以及投資機(jī)構(gòu)。它們的介入也導(dǎo)致了養(yǎng)老院收費(fèi)模式以及賣點(diǎn)的差異。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)賺錢么？

退休沒(méi)多久的梁先生最近正在參觀考察養(yǎng)老院。

梁先生自己身體還算健康，但是老伴身體較差些，因此兩位老人對(duì)于養(yǎng)老院的要求各不相同。梁先生需要有足夠多的休閑文娛活動(dòng)，而梁太太則對(duì)健康管理體系尤為看中。另外，他們還要考慮費(fèi)用問(wèn)題。目前，好一點(diǎn)的養(yǎng)老院都是會(huì)員制，費(fèi)用開(kāi)支也不是小數(shù)目。

會(huì)員費(fèi)這一模式的產(chǎn)生，是市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果。

今年，財(cái)政對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)基金的補(bǔ)助將達(dá)到1.68萬(wàn)億，相當(dāng)于2008年的10倍。其中對(duì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的補(bǔ)助從2010年的1910.35億增長(zhǎng)到2017年的4641.7億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到11.74%。這部分主要用于社區(qū)養(yǎng)老以及中低端養(yǎng)老的支撐，但是4-5人共用一間房，對(duì)于一二線城市的老人并沒(méi)有什么吸引力，于是中高端民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。

民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的支出主要包括兩部分，前期房屋建設(shè)，以及后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。前期牽扯到地產(chǎn)公司遇到的各種問(wèn)題，包括找地、租金、裝修，而后期則又是服務(wù)性質(zhì)為主，如何運(yùn)營(yíng)是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。因此養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身實(shí)際上是地產(chǎn)+服務(wù)的結(jié)合體，但是這兩個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻都極高，能做好兩者的少之又少。

目前國(guó)內(nèi)中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流模式是“會(huì)員卡+月費(fèi)”，這一模式最早被親和源實(shí)行。2016年以及2017年，宜華健康（000150.SZ）先后兩次對(duì)親和源進(jìn)行收購(gòu)，目前已是其全資子公司。

收購(gòu)時(shí)，親和源估值約為6.99億元，同時(shí)原股東承諾2016年、2017年以及2018年虧損不超過(guò)3,000萬(wàn)元、2,000萬(wàn)元以及1,000萬(wàn)元，2019年、2020年以及2021年的凈利潤(rùn)不低于2,000萬(wàn)元、4,000萬(wàn)元以及6,000萬(wàn)元。2016以及2017年親和源均已完成業(yè)績(jī)承諾。2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，親和源的凈利潤(rùn)高達(dá)7741萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2018年已實(shí)現(xiàn)扭虧。

復(fù)星康復(fù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)CEO董巖認(rèn)為，這一模式對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言最大優(yōu)勢(shì)是減少了現(xiàn)金流上的壓力。復(fù)星康復(fù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)旗下?lián)碛行潜ぁ⑿墙〖胺溧徣蠛诵钠放?，覆蓋養(yǎng)老、康復(fù)、護(hù)理、及照護(hù)四大核心業(yè)務(wù)。

董巖以星堡位于浦江的養(yǎng)老社區(qū)（下稱浦江星堡）為例。與親和源類似，浦江星堡采用的也是“會(huì)員卡+月費(fèi)”的模式，其中會(huì)員卡的費(fèi)用一次性繳納，出于謹(jǐn)慎考慮，星堡并未提供金融方案。

支付會(huì)員費(fèi)后，會(huì)員得到的權(quán)益是一間公寓的使用權(quán)，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。對(duì)于老人而言，其鎖定了未來(lái)長(zhǎng)期養(yǎng)老的床位，不會(huì)出現(xiàn)無(wú)床位可住的情況。對(duì)于浦江星堡而言，避免了未來(lái)租金上漲而導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)界面新聞了解，大部分民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的原因在于入住率的不足，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本無(wú)法規(guī)?；芾怼Ｒ话銇?lái)說(shuō)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率必須在75%以上，才有實(shí)現(xiàn)盈利的可能。

與親和源、星堡模式類似的還有泰康保險(xiǎn)的泰康之家，其項(xiàng)目遍布北上廣。由于是保險(xiǎn)性質(zhì)，老人在入住前提需購(gòu)買一定額度的保險(xiǎn)，入住之后每月交費(fèi)。

雖然復(fù)星星堡以及親和源的模式目前看來(lái)能自行建立正向循環(huán)，但是這在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，依然很困難。

地產(chǎn)商們的算盤

養(yǎng)老地產(chǎn)這塊大蛋糕誰(shuí)都想嘗一口，但是大多不知道如何分得這一杯羹。

民生證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師由子沛認(rèn)為，絕大部分地產(chǎn)公司出于各種原因，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)并不十分熱衷，其中最大的原因自然是“來(lái)錢太慢”。

以碧桂園（2007.HK）為例。財(cái)報(bào)顯示，2018年碧桂園營(yíng)收為3790.8億元，同比增長(zhǎng)67.1%，凈利潤(rùn)為485.4億元，同比增長(zhǎng)68.8%。碧桂園向來(lái)以高周轉(zhuǎn)率出名，一個(gè)住宅項(xiàng)目從拿地開(kāi)始算起，通常4個(gè)月可以開(kāi)盤預(yù)售，5-6個(gè)月即可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，資金可以投入下一個(gè)項(xiàng)目。

由子沛解釋，高周轉(zhuǎn)率是當(dāng)前房企的普遍現(xiàn)象。相比之下，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式初期投入較大而資金回流較慢，可能會(huì)對(duì)房企本就緊張的現(xiàn)金流造成較大拖累，同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)目前來(lái)看利潤(rùn)率也并不高，還對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)能力有較高要求，可謂是“費(fèi)力不討好”。如果要他們花費(fèi)6-9年區(qū)運(yùn)營(yíng)一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還不一定賺錢，這對(duì)于大多數(shù)地產(chǎn)商而言，顯然不是個(gè)好生意。

當(dāng)然，很多房企其實(shí)都嘗試過(guò)。萬(wàn)科幸福匯以及萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)都是萬(wàn)科試水的案例，另外保利地產(chǎn)也通過(guò)投資建設(shè)和熹會(huì)老年公寓進(jìn)軍中高端養(yǎng)老市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立了遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理有限公司，并于2013年在北京亦莊開(kāi)業(yè)了第一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——遠(yuǎn)洋·椿萱茂（北京亦莊）老年公寓。

與星堡和泰康的模式不同，上述房企試水養(yǎng)老的模式是使用權(quán)銷售，另外也有產(chǎn)權(quán)銷售與出租相結(jié)合的模式。但是后期的運(yùn)營(yíng)則相對(duì)較弱。目前萬(wàn)科也與北京控股集團(tuán)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)了光熙康復(fù)醫(yī)院，與萬(wàn)科怡園光熙長(zhǎng)者公寓僅有一墻之隔。這也成為了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的一個(gè)范例。

另外，地產(chǎn)行業(yè)也將金融手段運(yùn)用進(jìn)了這一行業(yè)，目前較為流行的方式是一種名為REITs的房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益信托憑證或股份的方式匯集投資者的資金，由管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。

由子沛解釋，REITs在一定程度上可以看作資產(chǎn)證券化、信托產(chǎn)品和基金的混合金融產(chǎn)品。目前，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金是國(guó)內(nèi)首只在封閉期內(nèi)投資目標(biāo)公司股權(quán)以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)的公募基金，其于2015年7月6日正式成立，續(xù)存期為10年。收益來(lái)源于商業(yè)物業(yè)的租金收益，以及以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益類資產(chǎn)的收益。截至2019年4月，成立以來(lái)其收益達(dá)到24.77%，年化收益約為6.08%。

由子沛承認(rèn)，目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于REITs的熱衷度并不高，原因有幾點(diǎn)?！笆紫?/span>REITs更偏向于中長(zhǎng)期投資，無(wú)論是公募基金還是私募基金，對(duì)于投資收益的考核期限往往較短，短期來(lái)看可能只有保險(xiǎn)等長(zhǎng)線資金樂(lè)于參與；其次，REITs的主要投資標(biāo)的是商場(chǎng)、寫字樓、長(zhǎng)租公寓等商業(yè)地產(chǎn)，而目前國(guó)內(nèi)由于前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，租售比普遍偏低，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目收益率較低，相比國(guó)債等固定收益投資并沒(méi)有特別顯著的吸引力。另外，相比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)目前對(duì)REITs并未出臺(tái)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，也進(jìn)一步壓低了REITs的潛在收益率。因此目前來(lái)看中國(guó)的REITs行業(yè)仍處在初期階段，但隨著進(jìn)一步的鼓勵(lì)支持政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)REITs行業(yè)有望迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇”。

上周，梁先生和太太最終決定了要入住的養(yǎng)老社區(qū)。“我和太太現(xiàn)在還走得動(dòng)，想先出去旅游一段時(shí)間。不過(guò)已經(jīng)交了會(huì)員費(fèi)，在這段時(shí)間內(nèi)這間房可以出租給其他有需要的人，等過(guò)個(gè)2-3年，自己身體不行了再來(lái)入住?！绷合壬f(shuō)。

隨著養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展，其方式也更為多樣。萬(wàn)億市場(chǎng)如何分食，進(jìn)入者都還在摸索。

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來(lái)源于《界面新聞》